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　　“咱们正密切关怀数据中心（IDC）纳入REITs的落地推崇，在合应时机启动关连名堂的求教责任。”一位新式基建名堂投资基金搭伙东谈主向记者清晰。

　　旧年8月1日，国度发展编削委发布的《对于全面鼓舞基础设施畛域不动产投资相信基金（REITs）名堂常态化刊行的示知》（以下简称《示知》）讲求实际。《示知》将新式基础设施等纳入可求教的行业范围。

　　在业内东谈主士看来，新式基础设施涵盖数据中心类、东谈主工智能算力支捏等基础设施名堂。旧年4月，证监会发布的《本钱市集劳动科技企业高水平发展的十六项措施》说起，支捏有条目的新基建、数据中心等新式基础设施以及科技更动产业园区等刊行科技更动畛域REITs。

　　这令业界无边预期数据中心纳入公募REITs步履正悄然提速。上述新式基建名堂投资基金搭伙东谈主向记者分析说：“毕竟，跟着数字经济高贵发展，看成数据缱绻处理的底层基础设施，数据中心对数据经济发展的相沿作用日益显现。此外，数据中心规划利润率相对较高，运营周期较长，也顺应REITs财富对收益庄重、高比例分成的要求。”

　　科智权谋发布的《2023—2024年中国IDC行业发展接头敷陈》自满，2023年中国数据中心IDC业务市集规模达到5078.3亿元，较2022年增长25.6%，其中，传统IDC业务的市集规模达到1456.4亿元，同比增长6.4%。预测到2028年，跟着AI算力需求与数据经济捏续发展，国内传统IDC市集规模将超过2500亿元，2024年—2028年时间的年化复合增长率达12.6%。

　　记者提神到，部分产业本钱早已积极运作数据中心名堂刊行公募REITs。旧年4月18日，滋润科技发布公告露馅，拟以海外信息云聚核港（ICFZ）名堂-数据中心A18确扬名堂偏激附庸设施开发看成底层财富，开展基础设施不动产投资相信基金（REITs）试点求教责任。

　　一位业内东谈主士向记者清晰，尽管业界对数据中心纳入公募REITs的盼愿值较高，但面前尚无数据中心纳入REITs的案例。他合计，一是关连部门对数据中心运营锻真金不怕火度、功绩雄厚性及可捏续性的要求较高，不少贫瘠恒久营收雄厚性数据的数据中心仍需不雅察；二是数据中心的高能耗，亦然影响它们能否纳入REITs的一大身分。

　　他告诉记者，前些年投产运营的部分数据中心PUE值（PUE值代表着电能期骗后果，PUE值越接近于1，示意能效规定水平越高）仍达到1.5，恐怕顺应监管部门的环保低碳运营要求。面前，部分地区已入辖下手要求PUE值超过1.3的数据中心礼聘绿色低碳修订或征收永诀电价，导致这些数据中心濒临新的规划波动性，令监管部门礼聘相对严慎的REITs刊行评估举措。

　　记者多方了解到，为了能尽早得志公募REITs刊行畛域，一方面，越来越多量据中心引入机灵化运营贬责系统，进一步缩短通盘数据中心的能耗；另一方面，礼聘高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等新开发，尽可能减少开发能耗以缩短PUE值。

　　值得提神的是，跟着市集对数据中心纳入REITs预期升温，产业本钱与投资本钱驱动“闻风而动”。旧年11月，世纪互联与环球保障集团旗下另类财富投资贬责平台环球投资控股有限累赘公司共同诞生Pre-REITs基金，投向算力中心等大型数据中心财富。

　　据悉，这只Pre-REITs基金拟投向世纪互联位于江苏省苏州太仓市的数据中心名堂，后者的运营IT容量约210兆瓦（MW），为互联网、政府、企业客户提供算力基础设施底座，翌日这个名堂的运营IT容量有望推广至逾300兆瓦。

　　上述新式基建名堂投资基金搭伙东谈主告诉记者，旧年下半年以来，不少本钱都在积极考验投资处于Pre-REITs阶段的数据中心，尤其是机柜租售率恒久保捏在90%以上、客户续租率高度雄厚、产权澄澈、PUE值低于1.2的数据中心得回他们高度宠爱。

　　在他看来，一朝数据中心纳入公募REITs刊行，关连的Pre-REITs阶段数据中心估值也将情随事迁，给这些提前布局的本钱提前带来可不雅的答复。

　　所谓数据中心（IDC），主如果指领有高速互联网接入带宽、高性能局域网罗、安全可靠的机房环境等开发设施，以及专科化贬责、完善配套应用劳动的平台。通过数据中心，IDC劳动商向各行业企业客户提供互联网基础平台劳动（劳动器托管、假造主机、邮件缓存、假造邮件等），以及各样升值劳动（场合的租用劳动、域名系统劳动、负载平衡系统、数据库系统、数据备份劳动等）。

　　连年，跟着数字经济高贵发展，加之5G、东谈主工智能、物联网等前沿本领捏续兴起，企业的数据算力与数据处理需求呈现指数级增长，催生数据中心投资确立“一浪高过一浪”。

　　“前些年，场合政府、电信劳动商、大型产业本钱与股权投资基金，甚而房地产企业与部分中小企业都争相涌入这个赛谈，斥巨资在各地投资营建数据中心。”前述新式基建名堂投资基金搭伙东谈主告诉记者。这某种流程也酿成数据中心运营水准不都。比如，部分较早投产运营的数据中心莫得竖立配备双回路管线的备用发电机组与不息绝电源及后备蓄电板，且PUE值捏续高于1.4。

　　他清晰，跟着数据中心市集捏续发展，往时两年进攻数据中心的本钱主要以大型产业本钱与大型金融本钱为主，这一方面有助于数据中心在确立初期就引入使用高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等开发，令PUE值较着下跌；另一方面在制冷、消防、散热、雄厚供电、故障预警处理等方面具有更好的奏效。

　　记者获悉，这无形间驱动数据中心市集弱肉强食步履加速。对边远量据中心下旅客户而言，数据中心的运营雄厚性是他们最敬重的意见，这需要数据中心在“风、火、水、电”（即制冷、消防、散热、捏续供电）等方面具备极高的智能化运营才略，确保数据中心的故障率捏续保捏在最低水准。此外，数据中心的PUE值越低，对应的运营性价比更高，亦然卑鄙企业高度防卫的一个意见。这也导致不少由中小企业投资确立的数据中心连接被动退出市集，因为后者本钱金有限，难以加大制冷、消防、散热、雄厚供电、故障预警处理等方面的参预，进一步晋升数据中神思柜运营性价比与运营雄厚性。

　　在这位新式基建名堂投资基金搭伙东谈主看来，恰是前些年数据中心运营水准芜乱不都，加之部分数据中心是租借地盘厂房投资确立（租约到期就存在较大的后续运营不细则性），亦然关连部门对数据中心纳入公募REITs承袭相对严慎的派头。

　　记者还了解到，跟着数据中心市集竞争利弊，此前数据中心还资格机柜租售价钱下滑，导致部分数据中心运交易绩雄厚性相应回落，这亦然关连部门重心评估数据中心运营锻真金不怕火度与业务营收恒久雄厚性的一大原因。

　　在业内东谈主士看来，尽管市集竞争趋于利弊，但跟着AI算力需求捏续重生，翌日故障率极低、PUE值处于行业最低值、智能化运营才略较强、客户定制化劳动才略杰出、配套劳动都全的大型数据中神思柜租售价钱有望回升且形成更捏久的营收雄厚性，令其有望在纳入公募REITs方面更有概率“脱颖而出”。

　　记者了解到，数据中心能否纳入REITs，还与数据中心PUE值能否顺应监管部门狡滑耗运营要求有着一定关系。

　　所谓PUE值，是评价数据中心能耗后果的一项高大意见，是数据中心奢靡的悉数动力与IT负载奢靡的动力的比值。具体而言，PUE值是数据中心总能耗/IT开发能耗的比率。其中，数据中心总能耗涵盖IT开发能耗、制冷、配电等系统的能耗，其值大于1，越接近1标明非IT开发耗能越少，即能效水平越好与能耗规定才略越高。

　　为了积极落实社会经济低碳环保运营，不少场合政府与关连部门也积极礼聘行动。旧年11月，北京市经信局、市发改委等部门发布《北京市存量数据中心优化责任决议（2024—2027年）》，将指点存量数据中心完成绿色低碳修订。自2026年起，对PUE值高于1.35的数据中心征收永诀电价。

　　北京市经信局对此阐述，这项责任决议将指点存量数据中心完成绿色低碳修订、转型为智能算力中心、促进绿色电力消纳，提高存量数据中心能效、碳效水平，改变本市存量数据中心“老、旧、小、散”状貌，鼓舞数据中心集约化、绿色化、智能化确立。到2027年，竣事本市数据中心能效水平全面达到场合治安，年均PUE值缩短至1.35以下，集约高效、绿色低碳的数据中心高质料发展模式基本形成。

　　对此，北京市坚定化能耗在线监测和节能监察，如期更新存量数据中心台账，将PUE值高于1.35的存量数据中心纳为重心监测对象，加速完成存量数据中心修订、转型等优化责任。

　　上述新式基建名堂投资基金搭伙东谈主合计，这意味着各地数据中心要纳入公募REIts，需先得志当地对数据中心PUE值的监管要求。但要作念好这项责任，不少数据中心操作难度也不小——一方面需引入智能化运营系统，有用缩短各个业务设施的能耗，另一方面需参预腾贵资金投资确立高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等，显赫减少开发能耗。

　　在他看来，尽管连年数据中心市集竞争利弊令数据中神思柜租售价钱有所下跌，但数据中心全体运营年化利润率仍在10%以上，令不少数据中心开发劳动商与原始权利东谈主有弥散财力捏续强化数据中心的环保低碳运营才略，捏续降狡滑耗与PUE值。

　　“面前，越来越多量据中心原始权利东谈主与开发劳动商都雄厚到，独一将PUE值压低到1.2以内，才有较高概率得志刊行公募REITs的准初学槛。”这位新式基建名堂投资基金搭伙东谈主直言。除此除外，由于央求刊行公募REITs的数据中心需“自捏物业”，因此不少数据中心开发劳动商都在礼聘举措收购物业，力图达到刊行公募REITs的关连门槛。前些年，不少数据中心开发劳动商为了缩短投产成本，礼聘租借厂房地盘方式，但这类租借物业方式难以得志REITs央求的要求，导致不少数据中心被挡在公募REITs刊行的门外。

　　跟着数据中心纳入公募REITs刊行的市集预期升温，Pre-REITs投资模式悄然火热。除了世纪互联与环球投资控股有限累赘公司共同诞生Pre-REITs基金，边远新式基建产业投资基金都在加大数据中心Pre-REITs投资力度。

　　“他们一方面自主投资确立运营大型数据中心，死力强化后者的业务运营庄重性与可捏续性，另一方面也在都集产业本钱共同投资业务运营锻真金不怕火度高、产权澄澈、PUE值低于1.2、具备较高刊行REITs后劲的大型数据中心。”前述新式基建名堂投资基金搭伙东谈主告诉记者。此前，有多家新式基建产业投资基金找到他们，野心共同投资多家处于Pre-REITs阶段的大型数据中心，但受多重身分影响，这些本钱运作互助都不明晰之。

　　可是，这些新式基建产业投资基金仍在四处寻求产业本钱，参与这些大型数据中心的Pre-REITs投资。

　　世纪互联关连负责东谈主对媒体示意，看成前置权利性融资，Pre-REITs对数据中心后续刊行公募REITs的促进作用，主要体面前四大方面：一是本钱在一级市集提前锁定优质数据中心财富，有助于为公募REITs刊行提供定制假名堂或针对性的修订升级；二是通过Pre-REITs，公募REITs团队不错提前介入，缩短REITs刊行的前期材料准备时刻成本；三是Pre-REITs能提前对具有简易后劲的数据中心名堂进行筛选、补助与运营，直至锻真金不怕火并顺应公募REITs刊行要求，为公募REITs补助优质财富与扩募储备；四是看成权利性融资，Pre-REITs能有用缩短名堂公司的债务水平，从而起到扩大投资规模与提高投资后果的作用。

　　“面前，处于Pre-REITs阶段的数据中心对投资本钱的彩选要求也十分高。”这位新式基建名堂投资基金搭伙东谈主告诉记者。在引入新本钱晋升运营才略同期，数据中心原始权利东谈主与开发劳动商还敬重这些新本钱能否带来新客户，进一步晋升数据中心的机柜租售率与业务运营庄重可捏续性，从而缩短个别客户临时退出所带来的数据中心营收波动性。

　　他指出，当年关连部门对数据中心刊行公募REITs的审核要求也在趋严，一方面会从严审核数据中心的置地、土建、能评、立项、验收、能耗意见（PUE）等材料，要求数据中心各个业务设施均竣事合规运营，且领有当地政府操纵部门出具的“无异议函”；另一方面会重心考验数据中心的客户关绑缚识性与营收可捏续性，幸免个别客户一刹撤回导致数据中心营收出现较着跳水，导致REITs分成金额相应大幅缩水。

　　在这位新式基建名堂投资基金搭伙东谈主看来，尽管Pre-REITs投资“升温”，但能顺应Pre-REITs要求的数据中心数目未几。尤其是面前不少数据中心开发运营商要价较高，令部分潜在投资者打了退堂饱读。毕竟，数据中心从Pre-REITs到刊行公募REITs，仍存在着诸多不细则性，这亦然投资者不肯高价接盘的一大关节原因。

　　在全球REITs市集，专注数据中心投资运营的REITs家具数目并未几。限制2023年底，在好意思国本钱市集，专注数据中心投资运营的REITs家具主要有两款，永别是Equinix（纳斯达克：EQIX）和Digital Realty（纽交所：DLR）；在亚太市集，涉够数据中心投资运营的工业房地产投资相信REITs主如果吉宝数据中心相信（Keppel DC Reit）、丰树工业相信（Mapletree Industrial Trust）、起飞瑞资（Ascendas REIT）、凯德印度相信（CapitaLand India Trust）等。

　　面前，这些涉够数据中心投资运营的REITs分成率均超过5%，跑赢其他类别REITs。因此前者为了保捏较高的分成率，对收购数据中心名堂设定严格的准初学槛，令运营才略处于行业顶尖水准的少许数数据中心材干概率纳入REITs收购或单独刊行REITs家具畛域。

　　封面图片开头：视觉中国-VCG41N1350722136

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